Nos contratos de locação, tanto residenciais quanto comerciais, é comum encontrar uma cláusula sobre o direito de preferência do locatário em caso de venda do imóvel. Embora pareça simples, esse direito pode gerar dúvidas e até disputas judiciais — principalmente quando regras importantes não são seguidas.
Neste artigo, você vai entender como funciona o direito de preferência, o que é necessário para garantir a indenização ou adjudicar o imóvel, e quais cuidados tomar na prática.
🔎 O que é o direito de preferência do locatário?
De acordo com o art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário que desejar vender um imóvel alugado deve notificar o locatário formalmente, informando todos os termos da proposta de venda recebida.
O locatário terá 30 dias para manifestar interesse, podendo exercer seu direito de preferência nas mesmas condições oferecidas ao terceiro interessado.
📌 A importância da averbação do contrato na matrícula do imóvel
Embora o direito de preferência exista mesmo sem averbação, ele só é plenamente eficaz contra terceiros se houver a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel (art. 33 da Lei do Inquilinato).
Isso significa que:
- Sem averbação: o locatário pode ter direito à indenização, desde que prove prejuízo e má-fé do comprador.
- Com averbação: o locatário pode, inclusive, adjudicar o imóvel, ou seja, pedir na Justiça que ele seja transferido para seu nome.
Essa anotação dá publicidade à existência da locação, protegendo o locatário contra alienações feitas “às escondidas”.
⚖️ Quando o locatário tem direito à indenização?
Segundo o art. 33 da Lei do Inquilinato, se o locador descumprir o direito de preferência, o locatário poderá pedir:
- Indenização por perdas e danos, com base no prejuízo econômico;
- Ou, se tiver averbado o contrato, a adjudicação do imóvel.
Para pleitear a indenização, é preciso:
- Comprovar que teria condições de adquirir o imóvel nas mesmas condições;
- Demonstrar dano material, como lucros cessantes e danos emergentes.
A indenização também pode ser pedida se o comprador sabia da locação e agiu de má-fé, mesmo sem a averbação — nesses casos, a base legal pode ser o art. 186 do Código Civil (ato ilícito).
⏱️ Prazo para entrar com a ação: indenização x adjudicação
Esse é um ponto essencial:
- Para indenização por perdas e danos: o prazo é de até 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil (prazo prescricional).
- Para adjudicação do imóvel: o prazo é decadencial de 6 meses, contados a partir do registro da venda para o terceiro (art. 33, §1º da Lei do Inquilinato).
👉 Atenção: perdeu o prazo de 6 meses, perde o direito à adjudicação.
✅ Como garantir o direito de preferência na prática?
Confira as boas práticas para se proteger juridicamente:
- Formalize o contrato de locação por escrito e com prazo determinado;
- Averbe o contrato na matrícula do imóvel;
- Guarde provas da comunicação entre as partes;
- Fique atento aos registros no cartório de imóveis.
Esses cuidados simples podem evitar prejuízos e garantir que o locatário exerça seus direitos com segurança.
💬 Conclusão: a proteção do locatário depende de cautela e orientação jurídica
O direito de preferência do locatário é um mecanismo de proteção importante, mas não funciona automaticamente. Exige cumprimento de formalidades e atenção aos prazos legais.
Se você é locatário e acredita que teve seu direito violado, ou está enfrentando uma situação semelhante, procure apoio jurídico especializado.
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